舊樓改造、加裝電梯本是暖民心的好事，但也可能因?yàn)闅v史原因、權(quán)屬?zèng)_突引發(fā)矛盾。大樓歷史形成的通道能否保留使用？物權(quán)與相鄰權(quán)如何平衡？近日，廣州海珠法院在審理一起排除妨害糾紛案件中，就遇到了上述難題。

1998年因市政修路，將廣州市海珠區(qū)某大樓北側(cè)圍墻拆除，出于安全及通行考慮，大樓所在公司將大樓原有的北側(cè)通道封閉，另行開放南側(cè)通道，此后南側(cè)通道一直作為涉案大樓的唯一進(jìn)出通道，至今已有23年，屬于歷史形成的必經(jīng)通道。后因該公司債務(wù)問題，涉案大樓首層被拍賣抵債，拍賣時(shí)特別標(biāo)注了涉案大樓首層因改造形成南側(cè)通道，要求受拍人予以保留該通道。

2013年，A先生購(gòu)買了該大樓首層，此后并未對(duì)該南側(cè)通道的情況提出異議，并且多年來也一直將南側(cè)通道無償提供給涉案大樓的居民使用。

2019年，恰逢廣州市政府支持小區(qū)改造，34名業(yè)主（涉案大樓2-9層房屋所有權(quán)人）自發(fā)申請(qǐng)加裝樓宇電梯，并已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，工程實(shí)際開工時(shí)因施工需要重新開放了原封閉的北側(cè)通道。

與此同時(shí)，A先生就以南側(cè)通道的產(chǎn)權(quán)歸其所有為由，壘砌了2米高墻截?cái)嗄蟼?cè)通道，后用大鐵錘砸毀墻體、木門、電線等，并在南側(cè)通道的不銹鋼鐵門上加設(shè)了鎖具和監(jiān)控設(shè)施，大樓其余樓層業(yè)主不得不使用北側(cè)通道進(jìn)行通行。

雙方就南側(cè)通道的使用權(quán)屬問題引發(fā)爭(zhēng)議，34名業(yè)主遂向法院提起訴訟。

起訴的業(yè)主共同認(rèn)為，A先生在購(gòu)買涉案房屋時(shí)，南側(cè)通道早已形成，對(duì)房屋現(xiàn)狀與房產(chǎn)登記附圖不符的情況是知情的，此后也并未對(duì)南側(cè)通道使用權(quán)問題提出異議，一直以來都是允許其余樓層業(yè)主無償使用該通道?，F(xiàn)在雖然大樓加建電梯，但電梯施工的位置并未占用被告合法產(chǎn)權(quán)的區(qū)域，也未改變南側(cè)通道作為大樓居民出入唯一必經(jīng)通道的實(shí)質(zhì)。因此A先生加建墻體圍蔽南側(cè)通道的行為既妨害了其余業(yè)主的通行權(quán)利，也阻礙了電梯加建。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

究竟A先生是否享有南側(cè)通道的合法產(chǎn)權(quán)?

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條第一款之規(guī)定以及該房屋大樓《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》的記載，涉案大樓首層現(xiàn)登記在A先生名下，應(yīng)屬于A先生的合法財(cái)產(chǎn)。

誰能享有南側(cè)通道的通行使用權(quán)?

經(jīng)法院審理查明，事實(shí)上即便電梯完成加建且同時(shí)開放北側(cè)通道，僅憑北側(cè)通道也是無法同時(shí)滿足電梯運(yùn)行和行人通行的條件，故仍需將南側(cè)通道作為疏散通道使用。

結(jié)合該南側(cè)通道的形成原因、A先生購(gòu)買大樓首層時(shí)法院對(duì)該通道提出的保留使用要求，以及截止至該通道被A先生圍蔽前的使用情況，法院對(duì)34名業(yè)主提出保留南側(cè)通道使用權(quán)的訴求予以支持。

法院經(jīng)審理后，依照《中華人民共和國(guó)民法典》第二百零九條、第二百八十八條、第二百九十一條的規(guī)定，作出如下判決：

一、A先生拆除位于涉案大樓首層南側(cè)通道內(nèi)自行加建的全部墻體，清除磚塊等建筑材料，清除安裝在南側(cè)通道外側(cè)防盜門上的鎖具及監(jiān)控設(shè)備；并停止對(duì)涉案大樓加裝電梯施工工作的妨害。

二、駁回眾業(yè)主的其他訴訟請(qǐng)求。

A先生對(duì)一審裁判結(jié)果不服，提起上訴。經(jīng)廣州市中級(jí)人民法院二審審理，判決駁回上訴，維持原判。

法官寄語

近年來，廣州市大力推動(dòng)“老舊小”小區(qū)的改造升級(jí)工作。特別是針對(duì)“老舊小”小區(qū)加裝電梯，是改善民生生活環(huán)境，提升城市形象的惠民措施。但是在加建電梯過程中，往往容易引發(fā)鄰里糾紛，如何化解鄰里糾紛，做到既保障物權(quán)人的合法權(quán)益，又能積極推動(dòng)“老舊小”小區(qū)的改造工作，成為了司法審判中需要考量平衡的因素。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第二百八十八條、第二百九十一條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

法官建議，對(duì)于加裝電梯過程中出現(xiàn)的這些糾紛，高層和低層的住戶都應(yīng)該秉承和諧、友善、文明的社會(huì)主義核心價(jià)值觀精神，互諒互讓，積極化解矛盾，共同創(chuàng)造睦鄰友好、和諧友愛的鄰里關(guān)系，共同改善居住環(huán)境。