劉律師：

我居住的老舊小區(qū)沒有配套建設(shè)電梯，居民尤其是老年人上下樓不便的問(wèn)題日益凸顯，現(xiàn)在社區(qū)正在討論加裝電梯的事情。請(qǐng)問(wèn)民法典施行后，對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯有什么影響？

北京讀者 嚴(yán)先生

嚴(yán)先生：

上下樓梯，是出行第一步，也是回家的最后一步。社會(huì)逐漸步入老齡化，住在高層無(wú)電梯老舊小區(qū)的居民隨著年齡的增加、體力的退化，生活越來(lái)越不方便了。在老舊小區(qū)加裝電梯的呼聲越來(lái)越高，老舊小區(qū)加裝電梯成為一項(xiàng)社會(huì)關(guān)注度較高的民生工程。民法典頒布前，各地對(duì)老舊小區(qū)加裝電梯也出臺(tái)了一系列扶持政策和措施，對(duì)于加裝電梯的申請(qǐng)、申報(bào)、審批流程都有明確規(guī)定，但仍然難以推進(jìn)?，F(xiàn)實(shí)難點(diǎn)究竟在什么地方呢？

加裝電梯，誰(shuí)有決定權(quán)

小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于對(duì)建筑物進(jìn)行重大改變，這種改變不僅是對(duì)外觀的改變，往往也會(huì)對(duì)建筑物的使用功能甚至安全系數(shù)產(chǎn)生重大影響，與所有業(yè)主的利益密切相關(guān)，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的重大事項(xiàng)，理應(yīng)由業(yè)主進(jìn)行表決決策，且對(duì)其表決應(yīng)當(dāng)設(shè)置更為嚴(yán)格的條件，以維護(hù)最廣大業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)各地政策，提交申請(qǐng)是加裝電梯的第一步。一般以住宅小區(qū)、幢或單元為單位提出申請(qǐng)加裝電梯。例如，以單元為單位申請(qǐng)的，申請(qǐng)人應(yīng)為該單元的業(yè)主。依照中國(guó)之前法律規(guī)定，申請(qǐng)需“兩個(gè)三分之二以上”業(yè)主同意，即應(yīng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后提出。

在實(shí)際推行過(guò)程中，由于小區(qū)業(yè)主對(duì)于加裝電梯的需求不同，導(dǎo)致利益不同，從而產(chǎn)生了不同的態(tài)度。對(duì)于高層住宅而言，1-2層的業(yè)主對(duì)電梯基本沒有需求，且加裝電梯和電梯加裝后的使用過(guò)程中會(huì)對(duì)其帶來(lái)噪音、采光、通風(fēng)等影響。對(duì)于3-4層業(yè)主而言，加裝電梯并非剛性需求。4層以上業(yè)主對(duì)加裝電梯才是意向最為明顯的。在加裝電梯這一問(wèn)題上，業(yè)主很難達(dá)成一致意見進(jìn)而提出申請(qǐng)。因此，大多數(shù)老舊小區(qū)加裝電梯工程都卡在了第一步，無(wú)法向前推進(jìn)。

同意加裝電梯業(yè)主權(quán)益如何體現(xiàn)

民法典關(guān)于加裝電梯的相關(guān)規(guī)定降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求。根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

該條通過(guò)列舉的方式規(guī)定了業(yè)主共同管理權(quán)的范圍及成員權(quán)的行使、決議的通過(guò)及表決能力的大小等問(wèn)題，同時(shí)也設(shè)置了業(yè)主共同決定事項(xiàng)進(jìn)行表決的前提性條件，即都應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。這與之前的法律規(guī)定相比，降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求，即從“雙三分之二”同意變成了“雙三分之二的雙四分之三”同意即可。

這一新規(guī)定，更加強(qiáng)調(diào)了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治，保護(hù)了小業(yè)主的表決權(quán)，充分體現(xiàn)了民主原則。

未同意業(yè)主的實(shí)際權(quán)益如何維護(hù)

如前文所述，不同意加裝電梯的業(yè)主除了沒有使用電梯的需求以外，可能也存在通風(fēng)、采光、噪音方面的考慮。如果加裝電梯后確實(shí)對(duì)其造成實(shí)際影響，那應(yīng)該怎么辦呢？

根據(jù)民法典關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，未表決同意業(yè)主應(yīng)當(dāng)為加裝電梯提供必要的便利。同時(shí)在加裝電梯時(shí)和使用時(shí)應(yīng)當(dāng)采取合理的方式盡量避免對(duì)其造成損失，這一點(diǎn)應(yīng)該從技術(shù)層面來(lái)考慮，在此不予贅述。如果對(duì)其造成損失，那么受到損失的業(yè)主是可以得到合理補(bǔ)償?shù)摹?/span>