劉律師：

我居住的老舊小區(qū)沒有配套建設(shè)電梯，居民尤其是老年人上下樓不便的問題日益凸顯，現(xiàn)在社區(qū)正在討論加裝電梯的事情。請問民法典施行后，對老舊小區(qū)加裝電梯有什么影響？

北京讀者 嚴先生

嚴先生：

上下樓梯，是出行第一步，也是回家的最后一步。社會逐漸步入老齡化，住在高層無電梯老舊小區(qū)的居民隨著年齡的增加、體力的退化，生活越來越不方便了。在老舊小區(qū)加裝電梯的呼聲越來越高，老舊小區(qū)加裝電梯成為一項社會關(guān)注度較高的民生工程。民法典頒布前，各地對老舊小區(qū)加裝電梯也出臺了一系列扶持政策和措施，對于加裝電梯的申請、申報、審批流程都有明確規(guī)定，但仍然難以推進?，F(xiàn)實難點究竟在什么地方呢？

加裝電梯，誰有決定權(quán)

小區(qū)加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”。改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于對建筑物進行重大改變，這種改變不僅是對外觀的改變，往往也會對建筑物的使用功能甚至安全系數(shù)產(chǎn)生重大影響，與所有業(yè)主的利益密切相關(guān)，屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的重大事項，理應由業(yè)主進行表決決策，且對其表決應當設(shè)置更為嚴格的條件，以維護最廣大業(yè)主的合法權(quán)益。根據(jù)各地政策，提交申請是加裝電梯的第一步。一般以住宅小區(qū)、幢或單元為單位提出申請加裝電梯。例如，以單元為單位申請的，申請人應為該單元的業(yè)主。依照中國之前法律規(guī)定，申請需“兩個三分之二以上”業(yè)主同意，即應經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總戶數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意后提出。

在實際推行過程中，由于小區(qū)業(yè)主對于加裝電梯的需求不同，導致利益不同，從而產(chǎn)生了不同的態(tài)度。對于高層住宅而言，1-2層的業(yè)主對電梯基本沒有需求，且加裝電梯和電梯加裝后的使用過程中會對其帶來噪音、采光、通風等影響。對于3-4層業(yè)主而言，加裝電梯并非剛性需求。4層以上業(yè)主對加裝電梯才是意向最為明顯的。在加裝電梯這一問題上，業(yè)主很難達成一致意見進而提出申請。因此，大多數(shù)老舊小區(qū)加裝電梯工程都卡在了第一步，無法向前推進。

同意加裝電梯業(yè)主權(quán)益如何體現(xiàn)

民法典關(guān)于加裝電梯的相關(guān)規(guī)定降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求。根據(jù)民法典第二百七十八條的規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

該條通過列舉的方式規(guī)定了業(yè)主共同管理權(quán)的范圍及成員權(quán)的行使、決議的通過及表決能力的大小等問題，同時也設(shè)置了業(yè)主共同決定事項進行表決的前提性條件，即都應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。這與之前的法律規(guī)定相比，降低了業(yè)主表決同意人數(shù)及專有部分面積占比的要求，即從“雙三分之二”同意變成了“雙三分之二的雙四分之三”同意即可。

這一新規(guī)定，更加強調(diào)了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治，保護了小業(yè)主的表決權(quán)，充分體現(xiàn)了民主原則。

未同意業(yè)主的實際權(quán)益如何維護

如前文所述，不同意加裝電梯的業(yè)主除了沒有使用電梯的需求以外，可能也存在通風、采光、噪音方面的考慮。如果加裝電梯后確實對其造成實際影響，那應該怎么辦呢？

根據(jù)民法典關(guān)于相鄰關(guān)系的規(guī)定，未表決同意業(yè)主應當為加裝電梯提供必要的便利。同時在加裝電梯時和使用時應當采取合理的方式盡量避免對其造成損失，這一點應該從技術(shù)層面來考慮，在此不予贅述。如果對其造成損失，那么受到損失的業(yè)主是可以得到合理補償?shù)摹?/span>